沈陽福瑞今朝物業(yè)管理有限公司

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十問物業(yè)稅：開征條件成熟了嗎

日期：2010-02-04 12:06:24 | 瀏覽：7883

2003年10月，十六屆三中全會(huì)通過的《中共中央關(guān)于完善社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制若干問題的決定》首次提出“條件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅”。這是“物業(yè)稅”的提法第一次出現(xiàn)在官方的權(quán)威文件上。當(dāng)時(shí)提出物業(yè)稅有一個(gè)基本的背景，即通過開征物業(yè)稅，把以往房價(jià)成本中需一次性繳納的房地產(chǎn)稅費(fèi)，特別是數(shù)額巨大的土地出讓金，以物業(yè)稅的名義改為按年收取。開征物業(yè)稅后，住房土地使用權(quán)期限為70年，在房價(jià)總成本中占到很大比例的土地出讓金，也就可以分為70次分別繳納。通過大大降低房價(jià)成本中的稅費(fèi)水平，從而大幅降低房價(jià)的水平，降低買房者的“門檻”。 除了大幅降低房價(jià)以外，當(dāng)時(shí)提出開征物業(yè)稅還有一個(gè)重要的原因，就是防止一些地方官員通過“賣地財(cái)政”，不當(dāng)獲取和肆意揮霍土地收益，寅吃卯糧，爺賣仔地。物業(yè)稅的按年收取，使地方政府的賣地行為從財(cái)力上失去了動(dòng)力。 至今，物業(yè)稅已在部分地區(qū)試點(diǎn)“空轉(zhuǎn)”了6年多。在最早準(zhǔn)備進(jìn)行物業(yè)稅試點(diǎn)的廣東省，根據(jù)有關(guān)人士分析預(yù)測，開征物業(yè)稅后，“房價(jià)最高可下降39%”。 2009年5月25日，《國務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作意見的通知》進(jìn)一步提出深化房地產(chǎn)稅制改革,研究開征物業(yè)稅的問題。按照當(dāng)時(shí)的改革設(shè)想，是將房產(chǎn)稅、對(duì)外征收的城市房地產(chǎn)稅（現(xiàn)已取消）、城鎮(zhèn)土地使用稅及相關(guān)的行政性收費(fèi)合并在一起作為物業(yè)稅征收，也有人建議將土地增值稅、土地出讓金也納入其中。因此，在稅收專家看來，物業(yè)稅在名稱上是新的稅種，但實(shí)際上只是原有某些稅種改革、合并形成的稅種，是對(duì)已有稅種的整合。 物業(yè)稅開征“時(shí)機(jī)成熟”的說辭不絕于耳，而實(shí)際上，只有把人們對(duì)物業(yè)稅的種種疑問，在政策和制度的設(shè)計(jì)層面以及執(zhí)行層面都解決得較好時(shí)，才可以說，開征物業(yè)稅的“時(shí)機(jī)已經(jīng)成熟”。 1 為什么代表委員們愛增稅？ 近日進(jìn)行的各地“兩會(huì)”上，人大代表和政協(xié)委員挺愛干一件事，就是把增稅或設(shè)立某種新稅作為自己的提案議案。比如，在北京、山東、浙江的“兩會(huì)”上，代表委員建議開征物業(yè)稅以抑制房價(jià)，而且似乎箭在弦上，不得不征。 評(píng)點(diǎn)：《福布斯》雜志年前推出“2009年全球稅負(fù)痛苦指數(shù)排行榜”，中國大陸名列榜眼。代表委員參加“兩會(huì)”，本應(yīng)代表民眾與政府博弈，監(jiān)督公共財(cái)政預(yù)算，或更多地提減稅建議，現(xiàn)實(shí)中卻在跟著政府一起喊加稅。 物業(yè)稅本是個(gè)好東西，代表們一廂情愿地希望這能成為治高房價(jià)之本的良藥，卻忽視了結(jié)構(gòu)性失衡的中國背景。我們猜想，這只能說明人民“被代表”了。 2 地方政府“小拆大建”的動(dòng)力？ 物業(yè)稅在美國的州政府財(cái)政收入中占很小的比例，只有少數(shù)幾個(gè)州的物業(yè)稅收入占財(cái)政收入總額的10%以上，卻是地方政府最重要的收入來源。相對(duì)于其他稅種而言，物業(yè)稅的收入非常穩(wěn)定，受宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響相對(duì)較小，因此,物業(yè)稅非常適合作為地方財(cái)政收入的來源，如2005年美國物業(yè)稅收入占地方稅收收入的74%。來自物業(yè)稅的收入主要用于當(dāng)?shù)氐慕逃聵I(yè)、市政設(shè)施建設(shè)、衛(wèi)生服務(wù)和治安等地方公共服務(wù)。因此，對(duì)開征物業(yè)稅最有動(dòng)力的當(dāng)屬地方政府。 評(píng)點(diǎn)：在這輪輿論中，重慶代市長黃奇帆親自在媒體撰寫文章表示：“收取物業(yè)稅是控制高檔房的一個(gè)簡單法寶。”其實(shí)，他沒有進(jìn)一步言明，對(duì)地方政府來說，這是“地賣完，房子也建得差不多”的時(shí)候，城市通過改善公共配套設(shè)施增加財(cái)政收入的“法寶”。 通過改造和建設(shè)城市的公共設(shè)施來改善人民群眾的生活，本來是一件大好事，但對(duì)見多了城市重復(fù)建設(shè)和拆建浪費(fèi)的普通百姓來說，我們猜想，這會(huì)導(dǎo)致新一輪巧立名目的城市建設(shè)“大躍進(jìn)”，改建一下門前的花圃也叫做“公共配套”完善了，安居其間的人必須為此付出“代價(jià)”。過去，靠眼光投資荒郊野外受益于城市建設(shè)的有產(chǎn)者，將會(huì)面臨政府向你討回投資增值收益的煩惱。 3 物業(yè)稅能把畸高房價(jià)拉下來嗎？ 目前，許多專家學(xué)者、政府官員都振振有詞，物業(yè)稅能解決高房價(jià)的問題。比如，廣東省人大代表、廣州市地稅局副局長林如山建議，廣東應(yīng)盡快探索征收物業(yè)稅，以此限制房價(jià)過快增長。 評(píng)點(diǎn)：依賴“土地財(cái)政”的地方政府會(huì)輕易同意嗎？事實(shí)上，在2009年初，某課題組的一份報(bào)告中明確提出土地出讓金“不宜一并納入房產(chǎn)稅”。有人認(rèn)為，這份報(bào)告實(shí)際上代表了現(xiàn)在稅務(wù)部門在物業(yè)稅上的“主流思想”。 我們猜想，“物業(yè)稅抑制高房價(jià)”說恐怕可能是一個(gè)陷阱，反而會(huì)進(jìn)一步增加購房者的成本負(fù)擔(dān)，造成深層次的混亂。 4 物業(yè)稅劍指開發(fā)商還是炒房者？ 有人說，物業(yè)稅的出臺(tái)，主要針對(duì)的還是購房者中的投機(jī)炒賣者，而真正推高房價(jià)的開發(fā)商，并不是主要的目標(biāo)。 評(píng)點(diǎn)：眾所周知，在近幾年的房價(jià)暴漲循環(huán)中，雖有炒房者投機(jī)的推波助瀾，但更主要的還是地方政府與開發(fā)商聯(lián)合做局，囤地、捂盤和惜售。 我們猜想，這再一次證明了以收取物業(yè)稅的方式來抑制高房價(jià)，只能是南轅北轍，開發(fā)商和政府聯(lián)合抬高房價(jià)又找到了另外一種途徑：漸進(jìn)式漲價(jià)。 5 物業(yè)稅會(huì)不會(huì)造成重復(fù)征稅？ 在現(xiàn)在的商品房中，稅費(fèi)不僅包含了70年的住房土地出讓金，而且還包括了房地產(chǎn)開發(fā)銷售階段的營業(yè)稅、印花稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、契稅、企業(yè)所得稅等，此外還有房地產(chǎn)占用的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等等。附加到房地產(chǎn)方面的各種“費(fèi)”更是多得五花八門。 評(píng)點(diǎn)：開發(fā)商在拿地時(shí)已繳足70年土地出讓金，買房人也在購房款中繳納了土地稅費(fèi)。在地方政府土地已賣得差不多的情況下，是否愿意割掉這一大塊稅源呢？ 我們猜想，地方政府會(huì)認(rèn)為“區(qū)別征收”存在“技術(shù)難度”，還是一起征來得“痛快”。 6 物業(yè)稅按面積還是按房價(jià)征收？ 物業(yè)稅的征收，應(yīng)該按照人均占有住房面積的辦法進(jìn)行。甚至有人給出一些具體的公式，對(duì)擁有不同住房水平的人，實(shí)施不同的物業(yè)稅稅率。 評(píng)點(diǎn)：這一方案，注意到了“面積”，卻忽略了“地段”。后者，同樣是房地產(chǎn)的一個(gè)基本的市場規(guī)律。一個(gè)在市中心的80平方米住房的總價(jià)，往往比郊區(qū)200平方米的住房還要貴。 我們猜想，如果還是按照面積計(jì)算的方法，而不是以房屋實(shí)際價(jià)值來確定稅率，就極有可能繼續(xù)推高各個(gè)城市主城區(qū)的房價(jià)，還勢必造成貧者越貧、富者越富的兩極分化現(xiàn)象繼續(xù)擴(kuò)大。 7 征收物業(yè)稅該不該城鄉(xiāng)有別？ 根據(jù)統(tǒng)計(jì)測算，我國現(xiàn)在的城鎮(zhèn)居民住房剛剛100億平方米出頭。農(nóng)村居民現(xiàn)有的住房面積，則高達(dá)225億平方米。除了在城鎮(zhèn)20多億平方米的商品住房繳納過各種房地產(chǎn)稅費(fèi)以外，其余百分之九十多的居民住房，尤其是農(nóng)村的200多億平方米的農(nóng)民住房，基本上沒有繳納過各種房地產(chǎn)稅費(fèi)。 評(píng)點(diǎn)：城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)像萬里長城橫亙中國，國民待遇是有差別的，而征稅是“一律”的，顯然也違背公平原則。對(duì)農(nóng)村居民一律免收，則城里人感到不公平。 我們猜想，“區(qū)別征收”會(huì)是一種調(diào)和，恐怕政府相關(guān)部門就又說存在“技術(shù)難度”?！凹夹g(shù)難度”若可以排除，農(nóng)村官員大概會(huì)抱怨他們失去鄉(xiāng)村建設(shè)的動(dòng)力了。 8 物業(yè)稅征收的法理基礎(chǔ)何在？ 世界上大多數(shù)國家都在征收不動(dòng)產(chǎn)稅。但是，這些國家都實(shí)行土地的個(gè)人私有制度。這是征收物業(yè)稅的法理基礎(chǔ)。中國的《憲法》明確規(guī)定，城市土地為國家所有，農(nóng)村土地為集體所有。而在實(shí)際操作過程中是政府代為行使國家所有權(quán)。因此，中國購房者實(shí)際上支付給政府的不是購地款，而只是70年的土地使用租金，他們只是土地的租戶，而不是土地的所有人。 評(píng)點(diǎn)：地面上的商品房無非是在政府臨時(shí)出租土地的背景下蓋的，而土地連地面的房子都在一起，才構(gòu)成真正的“物業(yè)”概念。那么，政府如果要征物業(yè)稅，其中至少一半其實(shí)是要向政府自己征。這客觀上的確會(huì)產(chǎn)生一種滑稽效果。當(dāng)然，政府可能會(huì)說，它所開征的“物業(yè)稅”和國外的不同，乃是只對(duì)房屋征稅而不對(duì)土地征稅。但是，對(duì)于存量房，各種土地稅費(fèi)，政府已經(jīng)一次性收取，且長達(dá)70年期。即便再征收物業(yè)稅，也要等到這70年期滿吧？再者，政府在出讓這些土地的使用權(quán)以前，并沒有申明以后還要征物業(yè)稅，現(xiàn)在“臨時(shí)性加稅”，豈不有單方面違背當(dāng)初契約之嫌？ 我們猜想，沒有公開透明的房屋產(chǎn)權(quán)信息體系，物業(yè)稅或許只是一紙空談。 9 物業(yè)稅取之于民，用之于誰？ 物業(yè)稅的征收，面廣量大，像“天上掉下來的大餡餅”，無疑會(huì)大大地增加地方政府的財(cái)政收入。 評(píng)點(diǎn)：理想而言，物業(yè)稅應(yīng)該成為政府為解決困難家庭住房問題而建設(shè)廉租房的財(cái)源。按照住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的統(tǒng)計(jì)，在“十一五”期間要由政府提供廉租房的困難戶就有980萬戶。但是，在現(xiàn)實(shí)中，“三公”消費(fèi)的天文數(shù)字，仍然像高懸的B超機(jī)，清晰地顯示著中國的稅收和財(cái)政預(yù)算制度的痼疾。這種情勢下，我們又該如何猜想呢？ 10 開征物業(yè)稅的條件成熟了嗎？ 物業(yè)稅的爭議便生出兩種不同的觀點(diǎn)來，有的人說條件不成熟十年都沒有辦法開征，有人說，條件早就成熟，今年也可開征。成熟論者認(rèn)為，在未來的一年到兩年開征物業(yè)稅在中國，特別是在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，比如上海、廣州、深圳等地應(yīng)該是相對(duì)成熟了。 評(píng)點(diǎn)：前面的評(píng)點(diǎn)，都在說明一個(gè)道理，物業(yè)稅開征的條件，還相當(dāng)不成熟。我們猜想，會(huì)有一些人暗自說：“你說得非常好！但是我們已經(jīng)決定了！” 別迷戀物業(yè)稅，那只是個(gè)傳說 本報(bào)評(píng)論員 李鐵 這些年每當(dāng)某領(lǐng)域的民生之痛逐步加劇的時(shí)候，總有些人會(huì)搞出一些精神鴉片來麻醉之，但其藥效一般隨著那些新政策的真正實(shí)施而漸漸消失。吵吵嚷嚷多年的燃油費(fèi)改稅，最終使人們用上便宜汽油了嗎？今天又有人千呼萬喚物業(yè)稅，難道它真的能降房價(jià)？ 在當(dāng)下房價(jià)高企的幾個(gè)構(gòu)成因素中，很多人認(rèn)為炒房投機(jī)過于興盛是其中之一。一方面是大量普通老百姓買不起房，另一方面則是一部分“先富起來的人”囤積幾套房，甚至幾十套房，炒房大發(fā)橫財(cái)。在此背景下，很多人認(rèn)為開征物業(yè)稅將大大增加囤房者的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，甚至讓他們難以承受。這樣一來，似乎可以大大限制投資購房的比例，成為抑制高房價(jià)的“撒手锏”。在北京“兩會(huì)”上，人大代表潘石屹也為物業(yè)稅推波助瀾，說不推出物業(yè)稅，房價(jià)肯定降不了。 物業(yè)稅究竟能不能打擊炒房降房價(jià)，我們可以回頭看看以往的幾個(gè)例子。 為了抑制炒房，一些地方曾經(jīng)對(duì)短期內(nèi)的二套房交易課以重稅，不過結(jié)局是，房價(jià)不降反升，增加的稅費(fèi)成本又被轉(zhuǎn)移到購房者身上去了。還有就是經(jīng)濟(jì)適用房，這個(gè)政策搞了十多年了，曾經(jīng)一度讓中低收入階層興奮不已，不過現(xiàn)在這股興奮勁似乎已經(jīng)消失殆盡。原因很簡單，這一福利已經(jīng)變味為中高收入群體和官員的偷食盛宴，開著私家車，住200平方米經(jīng)適房之類的丑聞早已不再新鮮。 為什么這些理論上對(duì)老百姓有利的政策最終并沒有切實(shí)轉(zhuǎn)化為真正的民生福利？目前高房價(jià)的真正原因是什么？是不是別的法子都想盡了，只有開征物業(yè)稅才能降房價(jià)呢？ 依照中國的體制，在世紀(jì)金融海嘯中都能成功“保八”，對(duì)于房價(jià)這種問題，可以說是，非不能也，是不為也。或者說，按目前的利益與權(quán)力格局，它沒有動(dòng)力，自然不會(huì)這么做。 如果真的是想把房價(jià)降下來，措施多的是。房地產(chǎn)的各種稅費(fèi)占到了房價(jià)的三分之一，能不能先把那么高的房地產(chǎn)稅費(fèi)降下來，把土地出讓價(jià)格降下來，不要搞“饑渴式”的土地供應(yīng)了；能不能先放開對(duì)個(gè)人建房以及交易的種種壟斷與限制；能不能限制國企央企去推高地價(jià)造“地王”；先把這幾條做到了，我想房價(jià)就能降不少，問題也就解決了一多半。還有更簡單的，能不能先開放農(nóng)村宅基地的自由流轉(zhuǎn)，讓小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正？如果連這點(diǎn)毛都不肯拔的話，你還能指望什么大動(dòng)作呢？ 燃油費(fèi)改稅，越改越貴，這是這些年我們經(jīng)?？吹降母母锞跋?。只要一些壟斷不破除，改來改去，注定還是為一些人的利益添磚加瓦。這個(gè)費(fèi)沒了，它就不會(huì)加別的稅嗎？只要是壟斷的，就會(huì)翻手為云，覆手為雨。 到了今天，居然還有人迷戀這個(gè)稅那個(gè)費(fèi)能給民生帶來福利，這如果不是幼稚，就是對(duì)歷史經(jīng)驗(yàn)沒有深刻體悟。 在近日召開的北京“兩會(huì)”上，有政協(xié)委員建議，北京商用房產(chǎn)物業(yè)稅開征的條件已具備，物業(yè)稅征收應(yīng)分步實(shí)施，首先從商用房產(chǎn)開始。北京市地稅局有關(guān)負(fù)責(zé)人在政協(xié)小組討論會(huì)中也透露，北京最早明年底開征物業(yè)稅，物業(yè)稅稅率范圍在0.5%至1%之間。那么，征收物業(yè)稅真的已經(jīng)具備現(xiàn)實(shí)操作性了嗎？ 很多人從調(diào)控房價(jià)的目的出發(fā)，認(rèn)為只會(huì)針對(duì)第二套房、大面積房等征收物業(yè)稅，但這立刻就會(huì)面臨一個(gè)統(tǒng)計(jì)甄別的問題。還有，物業(yè)稅要真正開征，最大的條件是必須有專門的評(píng)估機(jī)構(gòu)每年對(duì)房屋的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，事實(shí)是，在那些以物業(yè)稅為主要稅收的國家，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估是一個(gè)非常大的挑戰(zhàn)，評(píng)估調(diào)查的成本非常高。根據(jù)我們以往的經(jīng)驗(yàn)，如果這種評(píng)估又是在缺乏監(jiān)督制衡情況下進(jìn)行的話，豈不是又成為某些部門尋租的利器？單單一個(gè)經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)申請(qǐng)者資質(zhì)的甄別，就滋生了多少腐敗？前車之鑒，又有什么好的解決辦法呢？另外，住大房子的該繳稅，可是這些年許多因城市化而進(jìn)城的郊區(qū)農(nóng)民，按人均標(biāo)準(zhǔn)，都是大房子，這物業(yè)稅對(duì)他們?cè)趺词眨?/span> 如果物業(yè)稅是只做加法不做減法，已有的房地產(chǎn)稅費(fèi)照收不誤，物業(yè)稅另加，那么房租的大幅攀升將是必然的，難道讓那些原本準(zhǔn)備租房的民眾都加入購房隊(duì)伍？別忘了，當(dāng)新的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)出現(xiàn)的時(shí)候，對(duì)壓力最敏感的，一般不是那些手中有多套房子的富人，而是普通的工薪階層。誰能說有了物業(yè)稅那些囤房的就一定要低價(jià)拋售房產(chǎn)？如果準(zhǔn)備拋售二套房產(chǎn)的富裕人士因?yàn)樽饨鸬纳叨艞壛顺鍪?，而受到高租金壓力的低收入群體不得不提前加入購房隊(duì)伍，這時(shí)候，房市的供求關(guān)系會(huì)不會(huì)導(dǎo)致房價(jià)的再次上漲？ 有一些因素是未知的，但有一點(diǎn)是可以肯定的，在基礎(chǔ)的權(quán)力和利益設(shè)置格局沒有多大變化的情況下，想通過某項(xiàng)政策的出臺(tái)來徹底改變重大的分配格局，這種希望注定要落空。

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